Monsieur le Bourgmestre,
Ces 6 et 7 septembre 2026, plusieurs articles de presse ont fait état de la mise en vente du domaine de Marcinelle-en-Montagne au prix affiché de 4 millions d’euros.
L’annonce immobilière apporte désormais plusieurs informations précises : quatre bâtiments totalisant 9.101 m², implantés sur un domaine annoncé à 74.016 m², mais également l’existence d’études envisageant le développement d’environ 150 appartements. L’agence fait ainsi état d’une projection de valeur de revente, après développement, comprise entre 23,4 et 32,3 millions d’euros.
La RCA a indiqué dans la presse que le prix de 4 millions d’euros avait été déterminé par l’agence immobilière et corroboré par une expertise indépendante.
Ces éléments interrogent néanmoins sur la manière dont la Ville s’est assurée d’obtenir la meilleure valorisation possible de ce patrimoine.
Je souhaiterais dès lors savoir :
- Quelle valeur exacte ressort de l’expertise indépendante évoquée par la RCA, quand et par qui celle-ci a-t-elle été réalisée et selon quelle méthode ? Cette expertise a-t-elle notamment tenu compte du potentiel urbanistique actuellement mis en avant dans la commercialisation du site ? Peut-elle être communiquée aux conseillers communaux ?
- Le rapport de gestion 2024 de la RCA faisait état de 39 parcelles représentant 12,75 hectares, alors que la commercialisation actuelle porte sur 74.016 m². Comment s’explique cet écart de plus de cinq hectares et quelles parcelles sont effectivement comprises dans la vente ?
- Avant de privilégier une vente de l’ensemble du domaine en un seul bloc, la RCA a-t-elle objectivement comparé cette option avec une cession séparée des différents bâtiments ou parcelles, notamment au regard des marques d’intérêt qui auraient déjà été exprimées pour certains d’entre eux ? Quels étaient les résultats de cette comparaison ?
- Selon quelle procédure Mont-Blanc Immobilier a-t-elle été sélectionnée, quelles autres agences ont été consultées et quelles sont les conditions financières du mandat ? Pour quelle raison la commercialisation a-t-elle d’abord été réservée à la clientèle de cette agence avant d’être rendue publique ?
- Enfin, des offres formelles ont-elles déjà été reçues ? Le montant de 4 millions d’euros constitue-t-il un seuil minimal de cession et, en présence de plusieurs candidats, quelle procédure sera mise en œuvre afin de faire jouer pleinement la concurrence et d’obtenir le meilleur prix ?
La vente de Marcinelle-en-Montagne représente une opération patrimoniale particulièrement importante. Au-delà de la nécessité de céder un site devenu coûteux pour la collectivité, il importe donc de pouvoir démontrer que le scénario retenu est également celui qui maximise la valeur récupérée par la Ville.
Je vous remercie pour vos réponses.
Bien à vous,
Réponse de Monsieur Mahmut Dogru, Échevin
Monsieur le Conseiller,
La proposition de valorisation a été effectuée par l’agence Mont Blanc Immobilier & Christie’s International Real Estate établie à Megève et ce, en tenant compte du potentiel de développement immobilier.
Cette valorisation se monte à 4 millions d’euros. Il s’agit évidemment d’un prix de présentation, et non d’un prix de vente définitif, ni d’un seuil de cession définitif.
Cette proposition de valorisation a par ailleurs été mise en perspective avec une précédente valorisation réalisée en 2018 par le bureau d’expertise Frérault établi à Chambéry, en tenant compte de la vétusté des équipements qui ne font plus l’objet d’investissements lourds depuis 2007.
Elle a également été soumise à l’étude de la notaire, Maître Ludivine Rey, qui a confirmé les fourchettes d’évaluation du bien établies par l’agence Mont Blanc Immobilier.
La commercialisation a précisément pour objectif de confronter cette valorisation au marché. Il est dès lors prématuré, quelques jours seulement après la mise sur le marché, de tirer une conclusion sur la valeur réelle de l’actif. En effet, c’est au moment où des offres seront concrètement soumises à la RCA que l’on pourra faire confirmer le caractère conforme du prix.
L’annonce réalisée par Mont Blanc Immobilier fait mention d’un montant allant de 23,4 à 32,3 millions d’euros. Il s’agit là d’une projection de la valeur après développement qu’il faut impérativement distinguer de la valeur actuelle du site estimée. Ces montants de valeur après développement correspondent à un scénario immobilier potentiel après transformation et développement du site, qui, comme vous le savez, nécessite d’énormes investissements pour être exploité. Comparer directement ces montants au prix de présentation de 4 millions d’euros n’est donc pas économiquement pertinent, étant donné qu’un éventuel acquéreur devra notamment supporter les coûts d’études, d’urbanisme, de travaux, de financement, de commercialisation ainsi que les risques liés au développement.
Concernant les surfaces, il y a en effet eu une erreur dans la présentation des données foncières par l’agence, erreur qui a été signalée à l’agence pour correction. Il faut faire une distinction claire entre les parcelles rattachées aux bâtiments, les parcelles non rattachées et les parcelles exclues du périmètre de vente. Cela donne :
• Un total de 67.794 m², qui peut effectivement être présenté comme environ 68.000 m² de terrain rattaché aux bâtiments.
• 74.016 m² correspondant à l’ensemble des parcelles de terre non rattachées aux bâtiments.
Ce sont donc plus de 14 hectares qui seront mis en vente. La différence par rapport aux 12,75 mentionnés dans le contrat de gestion s’explique par le fait que certaines parcelles, situées de l’autre partie du site, ne sont pas nécessaires à la concession.
Les parcelles effectivement comprises dans la vente sont les suivantes : B 1036, B 1050, B 1051, B 1053, B 1209, B 1212, C 122, C 123, C 126, C 131, C 928, C 932, C 935, B 1014, B 1015p, B 1015p, B 1016, B 1017, B 999, B 1000, B 1003, B 1005, B 1006, B 1008, B 1009, B 1010, B 1011, B 1012, B 1013, B 1230, B 1232p, B 1232p, B 1233p, B 1233p, B 1233p, C 154, C 155, B 1552p, B 1552p, B 1554, B 1591, B 1594, B 1594, B 1595, B 1597.
Sur la question de la vente en bloc dans un premier temps avant d’envisager une séparation des lots, il s’agit d’un choix qui émane du mandat conféré à la RCA par la Ville via la décision du Conseil communal du 18 mai 2026, objet 2026/5/67 : « De procéder à la mise en vente de l’ensemble immobilier communal de Marcinelle en Montagne situé à Saint-Nicolas-la-Chapelle (France), selon une procédure de gré à gré, avec une première phase de commercialisation en un seul lot pour une durée de six mois, suivie, en l’absence d’offre pour l’ensemble, d’une mise en vente par lots distincts pour une durée de six mois renouvelables jusqu’à la vente complète. ».
Ce choix se justifie par l’opportunité de pouvoir tout vendre d’un coup et de ne pas rester propriétaire des parcelles éventuellement les moins intéressantes, une fois les plus valorisables vendues. En effet, en cas de vente séparée, le risque que la Ville se retrouve propriétaire de parcelles inutiles et non valorisables est réel.
Plusieurs agences immobilières ont été approchées dans le cadre d’une prospection préalable relative à la vente du site (Sotheby’s International Realty – Megève, Courchevel, Méribel ; Alpes Real Estate ; Christie’s International Real Estate ; Barnes International), lequel présente un caractère atypique et spécifique en raison notamment de sa localisation et de ses caractéristiques propres. Ce caractère atypique nécessite l’intermédiation d’agences (ou de réseaux d’agences) disposant d’un portefeuille de clients correspondant au profil du bien.
À l’issue de cette prospection, une seule agence immobilière a manifesté un intérêt concret pour la mission envisagée, en confirmant disposer d’un portefeuille exclusif de clients potentiellement intéressés. Il s’agit de l’agence Mont-Blanc Immobilier. Consécutivement à cette marque d’intérêt, un contact a été organisé avec ladite agence qui a fait état des démarches préparatoires ainsi que des recherches en lien avec la commercialisation du bien à effectuer dans l’hypothèse d’une collaboration (collation des documents, certificat d’urbanisme, etc…).
Dans ces circonstances, une consultation limitée à cet opérateur économique était adéquate et proportionnée au regard de l’objet du marché, des conditions du marché concerné et de l’intérêt de garantir l’efficacité et la continuité des démarches déjà entreprises. La RCA a donc eu recours à la procédure négociée sans publication préalable, conformément à l’article 42, § 1er, 1°, d), ii, de la loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics dès lors qu’il ressort de la prospection préalable réalisée auprès de plusieurs agences immobilières qu’un seul opérateur économique a manifesté un intérêt concret pour la mission envisagée tout en disposant d’un positionnement spécifique au regard du bien concerné.
La présentation initiale du bien au réseau professionnel de l’agence et à ses partenaires avait pour objectif d’identifier des acquéreurs qualifiés avant sa diffusion plus large. La publication sur leur site et sur les portails partenaires constitue ensuite une étape normale de la commercialisation étant donné que l’agence est chargée de rechercher le meilleur acquéreur et les meilleures conditions de cession pour le propriétaire, sans qu’aucune forme de priorisation sur le prix ne soit réservée à qui que ce soit.
Aucune offre formelle n’a été reçue à ce stade, toutefois, il nous revient qu’un acquéreur potentiel s’est manifesté et étudie la possibilité de remettre une offre dans le cadre de la procédure en cours.
J’espère avoir répondu à vos interrogations.